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常州市二手房交易热度不减,学区、地铁房价格上涨最快

2018-9-8 09:41| 查看: 780| 评论: 0

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主题摘要: 2016年的房地产市场在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下,第三季度起各热点城市密集出台调控措施,第四季度市场温度骤降,部分三线四线城市也相继加入调控行列。在此背景下,常州的楼市也经历了年初的低迷、第 ...

2016年的房地产市场在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下,第三季度起各热点城市密集出台调控措施,第四季度市场温度骤降,部分三线四线城市也相继加入调控行列。在此背景下,常州的楼市也经历了年初的低迷、第三季度的快速上涨、年末的平稳收官,目前房价水平已基本回归理性。

为了解常州商品住房市场尤其是二手房市场动态变化,深入分析价格变动的内在因素,近期我们与常州调查队联合开展市场调研,走访了常州市不动产登记交易中心以及鑫洋置业、东腾房产等大型连锁房产中介企业,具体情况如下:

市场销售及价格变动趋势

1、单月销量刷新历史最高记录

“金三银四”、“金九银十”是楼市传统销售旺季,销售量也随之增长。而受周边城市房价大幅上涨、拍出天价地王等火爆行情的带动,素来被称为沪宁线低洼之地的常州楼市2016年全面启动,全年市区(不包括金坛)商品住宅成交681.86万㎡,为近几年之最。其中,9月份常州市区商品房销售面积106.36万㎡,环比上涨70.67%,同比上涨91.43%,销量一举突破百万,刷新了2010年10月以来的单月历史最高纪录。商品住房销售面积90.79万㎡,环比上涨90.62%,同比上涨100.77%。据不动产登记交易中心资金监管处工作人员反映,2016年9月底到11月初办理资金监管业务异常火爆,其中有几天达到峰值每日400户,今年正月十五刚过业务量已恢复至往常平均水平,每日办理数为100-200户,往年春节前后是楼市传统淡季,成交量减少,一般要到三月份才开始逐渐回暖。

(资料来源:常州市住房保障和房产管理局)

2、二手房市场交易热度不减

春节前后本是二手房交易淡季,但自2016年下半年以来呈现淡季不淡,交易热度不减。据东腾房产王经理反映,去年9月份以来,成交情况一直很好,节假日每天成交30-40套,工作日也有20套左右成交量,有的门店小年夜还在签房屋买卖合同。据统计,2017年1月,东腾房产代理公司成交总数达206套,而去年同期仅为40多套(去年9月份最高峰为437套)。鑫洋置业戴经理介绍,公司初八上班后仅一周多时间成交145套,而去年2月份整月仅成交182套(去年9月份最高峰为595套)。

3、春节后二手房租赁市场租金未明显上涨

据东腾房产王经理介绍,春节后来求租的人数增加了,但二手房交易市场的活跃并未带动租赁市场价格明显上涨。一是受租金价格传导滞后影响。今年春节早,有些租客为避免节后房租涨价,宁愿空置一段时间,房东也不愿意频繁更换房客,为减少空档期,一般长期租约也会优惠50-100元/月;二是受城市拆迁、修建地铁等因素影响,一些原来处于闹市区繁华地段的二手房的出租价反而降了。因此今年租金整体上涨并不明显,与去年同期比涨幅在5%-10%之间。预计后市租赁价格会有一定上涨空间。

4、商品住房成交均价一路攀升

受市场需求过热影响,房价也一路攀升。2016年市区商品住宅成交均价7566元/平方米,也是近几年中最高。从月度成交来看,则更能反映常州房价的上涨势头。2016年4月,市区商品住宅成交均价基本站上了“7字头”,到了10月则登上了“8字头”,11、12月再度攀升至“9字头”,而刚刚过去的2017年首月,常州房价即将突破“万元大关”。从房产中介的成交情况来看,春节过后二手房每平米成交均价仍有500-800元的小幅上涨。

(资料来源:克而瑞常州房产测评网)

二手房市场销售主要特征

1、好房源紧缺,成交节奏快

据多家房产中介反映,目前常州市场普遍存在房源少现象,而好房源尤为稀少,通常一套地段、价位适中的房源刚挂出很快被消化,常州二手房供应量已满足不了市场需求,形成了房产交易的卖方市场。鑫洋置业陈经理介绍,受看涨预期影响,二手房成交节奏较过去明显加快。过去买房者要多看几套房,仔细斟酌比较后才可能出手,如今一旦觉得价格合适立马出手,有的买房者宁愿多出诚意金来防止房东涨价或毁约。

2、学区房、地铁房价格上涨最快

尽管“多校划片”政策吹风强劲,但“学区房”热潮难以降温,成为市民竞相追逐的香馍馍,名校学区房的价格依然一路高歌猛进。如局小本部学区房京城豪苑精装修房均价已逼近每平方米20000元,9月份涨价前(以下简称涨价前)15000元左右,涨幅33%;桃园新村等二十四中本部学区房均价15000元,较涨价前上浮2000元左右,涨幅15%。一些名校分校如华润国际、阳光龙庭、龙湖香醍漫步等小区均价也有2000-3000元的涨幅。随着常州地铁一号、二号线即将通车,周边房源变得紧俏,价格也上涨较快。如1号线附近的中央花园每平方米均价为13000元,较涨价前上浮5000元左右,涨幅约62%;勤业2号线附近的御水华庭均价10000元,涨价前价格仅为6500元左右,涨幅约54%。龙湖龙誉城均价12000元,涨价前价格7000元左右,涨幅约71%。青枫公园板块经过此轮上涨均价达到10000元,较涨价前上浮3000元左右,涨幅约43%。

3、次新房成为市场新宠

次新房通常是指年代较新的二手房或空置房,一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。次新房相对于普通二手房更新,规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境更好,相对于新建商品房物业管理更加完善合理,价格相对便宜。2015年3月31日起免征营业税期限从原先的5年下调为2年,加上前几年部分新楼盘烂尾事件屡屡发生,次新房源不仅是不少手头钱紧的购房“刚需族”的首选,也是部分改善型需求的重要选择,成为二手房市场成交的主力军。

4、两类户型最受买房者追捧

从多家房产中介调研情况了解,目前,常州市场两种房型最受买房者欢迎。一类是80-90平米实用型房源。通常该类小区环境较好,物业、周边配套相对完善,但价位偏高,资金不足的刚需人群会倾向于先买一套总价适中的小户型过度,或者为了方便与老人相互照应,会选择在同小区购买一套小户型让老人居住;另一类是130、140平米的改善型房源。随著居民越来越注重居住的舒适性和功能性,加上我国二胎政策的放开,改善型住房需求逐渐成为市场主流。目前常州市场140平米以内的三房四房成为改善型住房需求首选。

房价上涨原因分析

2016年常州商品房市场量价齐升,成交量创7年来新高,价格同比涨幅超过10%,此轮价格上涨受多方面综合因素影响,主要有以下几个方面:

1、市场供应不足是主导因素

由于自2014年起常州施行“三年严控经营性开发地块上市”政策,新增商品房供应总量较少,商品房可售余量自2015年8月以来已保持连续18个月库存下降。2017年1月,市区商品房库存的去化周期为11.73个月,去化周期已进入6-12个月的合理区间,而商品住房去化周期仅为4.45个月。市场供应不足是导致价格上涨的主要原因。

2、一、二线城市投资需求外溢影响

2016年,北上广深等一线城市平均房价继续居高不下的同时,部分热点二线城市房价飞速上涨,常州周边城市南京、苏州平均涨幅均超过30%。常州的“价格洼地”一定程度上受周边一二线城市投资需求外溢影响,吸引了外地消费者前来购房置业。据多家房产中介反映,去年9月份,尤其是中秋节日期间,接待了多批上海、苏州、无锡等地购房者,购房者出手少则二、三套,多则十几套,常州商品住宅库存经过几年消化本已供应不足,经过这轮抢购房源迅速减少,导致9月份开始价格快速上涨。

3、地铁建设成为辅助推手

地铁因为快速、安全、准时等特点,在所有交通工具里优势最多,所以凡是地铁所经之处,沿线都形成一个相对发达的居住、旅游、商业流通区。一个城市,每新建或改造一条地铁线路,都给经济注入新的血液,同时也刺激了周边地区物业的升值。北京、上海等一线城市每开通一条新地铁线迅速带动周边房价上涨。2015年4月常州轨道交通1号线全线开工,2016年10月2号线管线迁改工程启动,随着常州地铁开通在即,周边房源价格迅速上涨。

4、房价长期被低估后补涨

近几年,虽然一线城市的房价一路上涨,常州房屋均价始终徘徊在6500元左右,甚至低于扬州、南通等苏中地区水平,且在2016年9月份之前,常州市区房价一度低于溧阳,常州房价与城市地位、经济发展水平并不相匹配,楼市价值被严重低估,本轮上涨也是前期较周边城市长期滞涨后的一种补涨行为。

5、看涨预期推动作用明显

去年周边城市如苏州、无锡等地相继拍出楼王后带动房价迅速上涨,常州2017年将启动新一轮土拍,市场普遍认为常州楼市价格在土拍后价格仍有上升空间,受看涨预期影响,卖方普遍出现惜售提价动作、买方入市则更为坚决,导致常州楼市价格一直坚挺,且稳中有升。

价格走势预测

目前楼市相对于一、二线城市的高房价,常州的房价还是相对比较合理。逃离北上广回乡置业成为近几年春节置业的主流。据不动产交易中心工作人员王科介绍,今年房价不可能再像去年下半年这么火爆了,市场的最终还是以供需决定。

一是从商品房需求方面分析。由于我市人才引进等各方面还没达到一、二线城市这么普遍,而去年下半年房价爆涨,使得一些消费者买涨不买跌的心理已经出手了,加上一些刚需消费者也相继出手,市场需求后劲不足。二是从土地供求方面分析。在经历过三年禁地的常州,目前开发商手中土地库存已基本消耗完,房源不足是各开发商的普遍现状,他们急需要新的地块来加大存货量,但即便今年土拍后,大批新房源的上市差不多也要到2018年。因此今年去库存依然是常州楼市的主基调。综上所述,预计今年我市二手房价格总体稳中有升。

楼市意见与建议

1、加强中介管理,规范经营行为。对从事二手房交易的房屋中介进行有效的监督和管理,制订统一的市场收费标准,完善相应的交易细则,防止违规操作的产生。中介机构应对发布房源信息核验,对不符合交易条件和禁止交易的房屋不得提供中介服务。严格落实中介机构备案制度,以防群众防范交易风险。

2、加大巡查力度,规范市场秩序。相关主管部门加强规范中介机构经营行为,推广随机抽查监管,对存在违法违规行为的中介机构和从业人员,应当责令限期改正,并对违法违规的中介机构,按规定取消其网上签约资格,同时对一些规范的品牌经营机构要予以支持。

3、建议理性购房,不要盲目跟风。据东腾房产王经理对消费者提醒,房产火爆期间,也不要盲目跟风购买,买房前得预先审核自己家庭收支情况、还贷能力,对欲购小区可通过楼盘、中介、网络等多途径了解情况,以便购买到合适房源。

4、加大金融服务力度,扩大消费主体。鑫洋房产工作人员介绍,目前次新房或5年房龄以内的最受欢迎,但一些房龄长的老房子成交率较低。据邮政储蓄银行不动产登记交易中心网点工作人员介绍,目前房龄在25年过后的老房子不能申请贷款,限制了一部分新市民购房计划。所以,对钢需人群或中低收入家庭应予政策上的扶持,适当放宽贷款年限。

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